在嚴厲的樓市調控政策下,住宅開發(fā)已經(jīng)被限制了發(fā)展的空間,而商業(yè)地產(chǎn)的競爭也已經(jīng)呈現(xiàn)白熱化,目前只有旅游地產(chǎn),尚未形成明顯的競爭態(tài)勢。
旅游地產(chǎn)的盛宴不僅吸引了恒大、碧桂園、龍湖等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),看到市場機會并想分一杯羹的,還有嗅覺異常敏銳的各路資本。
據(jù)清科研究中心統(tǒng)計,近期有多只旅游文化產(chǎn)業(yè)基金成立,資金規(guī)模達數(shù)百億元。其分析指出,PE對旅游行業(yè)的掘金力度正在變強。國內休閑旅游的巨大市場空間和住宅地產(chǎn)的持續(xù)調控,是各路資本紛紛下注旅游地產(chǎn)的主要原因。
綜合性景區(qū)項目受青睞
隨著2009年底《海南國際旅游島規(guī)劃》獲批、國家將旅游作為重要發(fā)展產(chǎn)業(yè)寫入“十二五”規(guī)劃,以及國家對住宅地產(chǎn)的調控等各因素交織疊加,開發(fā)商便將旅游地產(chǎn)作為一個暫避風險及積極尋求轉型的新方向。同時,對接旅游地產(chǎn)項目的基金產(chǎn)品開始頻頻亮相。各路資本躋身旅游產(chǎn)業(yè)淘金的熱情持續(xù)升溫。
在今年成立的旅游地產(chǎn)基金中,中誠騰龍旅游文化產(chǎn)業(yè)投資基金是最顯眼的。這支由中誠信托有限責任公司、中國中鐵股份有限公司、農(nóng)銀國際(中國)投資有限公司、中國船東互保協(xié)會、中弘卓業(yè)集團有限公司、北京創(chuàng)盈科技產(chǎn)業(yè)集團有限公司共同發(fā)起設立的基金,總規(guī)模約150億元。
據(jù)其基金管理人介紹,該基金將立足北京面向全國,專注于旅游文化領域,投資具有優(yōu)質山、海、雪等景觀資源的度假酒店,主題文化公園,商業(yè)配套等項目。預計在幾年內,建立初具規(guī)模的分時度假連鎖體系,實現(xiàn)度假村、度假酒店、商業(yè)街、文化游樂園、運動體驗、會議會展、劇場影院、健康養(yǎng)老、觀光纜車、分時度假網(wǎng)絡等多業(yè)態(tài)的順利運營。
“從目前的融資案例來看,綜合型景區(qū)項目以其可開發(fā)項目類型多樣、投資風險較分散受到資本市場的青睞。”從事旅游產(chǎn)業(yè)項目融資的業(yè)內人士劉麗表示,由于旅游地產(chǎn)在國內剛剛興起,一些規(guī)模較大的基金提早進入并進行專業(yè)化運作,有望占據(jù)領先優(yōu)勢。
由于國內房地產(chǎn)行業(yè)的調控未有松動跡象,國內地產(chǎn)企業(yè)已紛紛試圖通過布局商業(yè)地產(chǎn)或旅游地產(chǎn)尋找出路。恒大、雅居樂等排在房地產(chǎn)行業(yè)前100名的房企中,已有三分之一的房企介入了旅游地產(chǎn)領域,均在大規(guī)模投資建設旅游度假村。
“資本市場對旅游地產(chǎn)業(yè)的關注,無疑將這一領域的資源競爭更加白熱化。”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平對《浙商》記者表示,在嚴厲的樓市調控政策下,住宅開發(fā)已經(jīng)被限制了發(fā)展的空間,而商業(yè)地產(chǎn)的競爭也已經(jīng)呈現(xiàn)白熱化,目前只有旅游地產(chǎn),尚未形成明顯的競爭態(tài)勢。旅游和文化產(chǎn)業(yè)相繼被國家定義為“戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)”和“支柱產(chǎn)業(yè)”,國家在政策層面的大力扶持是基金有所動作的主要原因。
資金是核心問題
國內旅游業(yè)的相關衍生產(chǎn)業(yè)仍具很大發(fā)展空間。剛剛過去的“十一”黃金周,各旅游景點的火爆程度,以及旅游配套設施如酒店、纜車、其他游樂項目不足造成的擁擠,游客滯留等現(xiàn)象似乎都印證了投資者的判斷。
然而,旅游地產(chǎn)并非行業(yè)新話題。需求火爆的同時也暗含風險,緩慢的資金回籠速度和龐大投入形成了鮮明對比。在銷售放緩的情況下,開發(fā)商靠什么支撐萬億旅游地產(chǎn)開發(fā)投資?或許這也正是國內旅游產(chǎn)業(yè)基金陸續(xù)興起的原因之一。
在旅游地產(chǎn)行業(yè)中,資金是非常核心的問題。
“因為開發(fā)商多數(shù)用的是借貸資金,所以對于資金回籠速度較慢的旅游地產(chǎn)行業(yè)來說,有持續(xù)的資金注入非常關鍵。”嘉富誠股權基金管理有限公司董事長鄭錦橋表示,股權基金是作為剛剛在中國發(fā)展起來的融資工具,在旅游產(chǎn)業(yè)里保持和維護這種資金的投入是很有必要的。另一方面,休閑旅游,包括文化旅游,需要一定比例的開發(fā)商的關注,這個行業(yè)才會保護得更好,開發(fā)得更好,利用得更好。
“我們的規(guī)模還是很小的,前景還是非常廣闊的,并且有巨大的市場,能夠讓這些股權投資基金在旅游地產(chǎn)的發(fā)展過程中充分發(fā)揮它的杠桿和規(guī)范作用。”鄭錦橋認為,股權投資基金是真正能讓企業(yè)資產(chǎn)負債率降低,同時又能放大企業(yè)的杠桿作用。這種投資方式在國內股權投資基金才剛剛開始。但是在發(fā)達國家,包括高盛、鼎暉等都在做地產(chǎn)的股權投資,這些全球股權投資基金規(guī)模都達到了500億甚至700億美元。
“旅游地產(chǎn)相對于住宅或商業(yè)地產(chǎn)而言,本身就是一種投資大、周期長的產(chǎn)品,這也是其風險所在,所以在一定程度上要求資金有充足的長線運營的準備。”劉麗表示,今年這一系列利好消息的出臺,使旅游產(chǎn)業(yè)基金擴大規(guī)模成為可能,也為旅游相關企業(yè)提供了資金準備。
“圈地圈錢”的工具
就在旅游地產(chǎn)發(fā)展一路高歌猛進時,不同的質疑聲也隨之而來。
全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存明確表示,正是部分開發(fā)商的投機心理炒熱了旅游地產(chǎn),使得旅游地產(chǎn)成為大型開發(fā)商和機構投資者“圈地圈錢”的工具。
對于開發(fā)商而言,旅游地產(chǎn)雖極具收益誘惑,卻需在具體開發(fā)過程中付出較大的資金成本:拿地、購買景區(qū)經(jīng)營權、興建基礎設施、廣告營銷、后續(xù)維修、物業(yè)管理等往往耗資數(shù)十億元甚至上百億元,因而,對于許多中小型房企而言,敢愛不敢行。
某旅游行業(yè)分析師也認為,盡管旅游行業(yè)前景大家都非?春,但是真正能直接對接風險投資的、比較創(chuàng)新的商業(yè)模式非常少。旅游地產(chǎn)之所以吸引投資者,無非就是低價進入,目前國內的旅游地產(chǎn)行業(yè)有很大的“圈錢效應”。
成都地建置業(yè)營銷總監(jiān)董衛(wèi)昌對此發(fā)表評論稱,開發(fā)商發(fā)展旅游地產(chǎn)的初衷,無非是通過旅游項目以更優(yōu)惠的價格獲取土地,并通過旅游這個“羊頭”順理成章地賣房子,通過賣房子來實現(xiàn)盈利。
事實上,大多數(shù)旅游地產(chǎn)項目體量都比較大,從拿地開始就存在著若干風險,不少項目因為土地問題受到質疑,一度陷入僵局甚至走入死局。不管是做古鎮(zhèn)旅游、主題公園,還是做生態(tài)旅游,都想以較低的代價獲取土地。
此外,“從細分投資類型來看,除了概念創(chuàng)新、園區(qū)規(guī)劃、附屬設施設計和節(jié)目策劃水平滯后,采用單一門票收入,與影視娛樂、餐飲、衍生品等結合不夠緊密,也都已成為我國主題公園行業(yè)發(fā)展的主要瓶頸。”一位躊躇不前的開發(fā)商也表示了擔憂
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