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    商業(yè)步行街的歷史可以追溯到唐朝以前，從最早的賣貨郎沿街叫賣，到現(xiàn)在固定的商業(yè)步行街，形式幾經(jīng)易樣，日趨成熟。隨著消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變和商業(yè)模式的多樣化，商業(yè)步行街在全國(guó)各地迅速發(fā)展起來(lái)，已成為打造“城市名片”的形象工程，京城有王府井金街，黃山有屯溪老街，一城一街，甚至一城多街。
    以休閑為目標(biāo)定位的商業(yè)步行街，我們稱之為“休閑步行街”。其中，包括兩種類型：一種是以傳統(tǒng)商業(yè)為主要內(nèi)容，通過(guò)提升環(huán)境，調(diào)整消費(fèi)業(yè)態(tài)形成的綜合性商業(yè)步行街，比如王府井、南京路、春熙路等等；另一類，是以原有的風(fēng)貌、文化、民俗等為基礎(chǔ)，以休閑消費(fèi)為特色的步行街區(qū)，比如成都的錦里，杭州的清河坊，重慶的洪崖洞等等，為特色休閑步行街。
    8月12日，《旅游運(yùn)營(yíng)·投融資》專版舉辦“休閑步行街”主題沙龍，并邀請(qǐng)韓建徽（中國(guó)步行商業(yè)街工作委員會(huì)主任）、李軍（王府井建設(shè)管理辦公室宣傳部副部長(zhǎng)）、林峰（北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)、博士）、李明偉（北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院副院長(zhǎng)、教授）、蔣世和（北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院副院長(zhǎng)）等業(yè)內(nèi)相關(guān)專家，就沙龍主題進(jìn)行深入探討，本期投資沙龍節(jié)選部分內(nèi)容，與讀者共享。
    商業(yè)街，在積淀歷史中涅槃
    林峰：商業(yè)街在我國(guó)發(fā)展歷史悠久，所謂市口，一直是城鎮(zhèn)聚集的核心�，F(xiàn)代商業(yè)步行街迅速發(fā)展，特別是商業(yè)街的休閑功能，在旅游產(chǎn)業(yè)中產(chǎn)生了巨大的影響。大周末實(shí)施以來(lái)，商業(yè)步行街成為城市休閑的重要場(chǎng)所，隨后“休閑步行街”高速發(fā)展，成為了都市休閑的主戰(zhàn)場(chǎng)之一。綠維這幾年策劃和設(shè)計(jì)了不少的特色休閑步行街，也在策劃80萬(wàn)平方米規(guī)模的超大休閑商業(yè)聚集區(qū)，我們發(fā)覺(jué)，步行街這種商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以很好地把旅游產(chǎn)業(yè)的休閑化發(fā)展與休閑升級(jí)的需求，與房地產(chǎn)的快速回收模式有效結(jié)合起來(lái)，具有快速引爆人氣，打造都市旅游品牌，形成高回報(bào)的可能性。同時(shí)，不少仿古街區(qū)，因定位不準(zhǔn)、風(fēng)格老套、導(dǎo)致招商失敗，變成無(wú)人的鬼街。我們認(rèn)為，探討休閑商業(yè)街的成功模式，對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常重要。
    李軍：王府井可以說(shuō)是20世紀(jì)第一街，規(guī)模和影響力都是國(guó)際化的，他的發(fā)展歷程也反映了我國(guó)商業(yè)街的興衰。王府井從市場(chǎng)形成到現(xiàn)在，經(jīng)歷了三次大的歷史變遷。王府井最早的商業(yè)形成于清末，以攤販擺地?cái)倿橹鳎?913年政府開(kāi)始整頓，將流動(dòng)的攤販集中起來(lái)形成座攤；20世紀(jì)50年代政府大力扶植，興建全國(guó)最大的百貨大樓，樹(shù)立了王府井在全國(guó)的商業(yè)中心地位；20世紀(jì)80年代末，因改革開(kāi)放而產(chǎn)生的外圍商圈對(duì)顧客形成分流，此時(shí)王府井則由于市政基礎(chǔ)設(shè)施老化而步入低谷，針對(duì)這種情況，20世紀(jì)90年代政府提出對(duì)王府井進(jìn)行再次改造：完善市政基礎(chǔ)設(shè)施，進(jìn)行街景改造等，從而進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，恢復(fù)成了北京乃至中國(guó)范圍內(nèi)最有影響力的商圈之一。
    韓建徽：王府井是商業(yè)步行街的一個(gè)比較典型的代表，從形成到成熟經(jīng)歷了100多年，但我國(guó)商業(yè)街的歷史，至少可以追溯到唐朝，或者唐宋，如大唐古長(zhǎng)安的東市、西市，清明上河圖描述的宋代汴梁的繁華商業(yè)街。最早的商業(yè)街形式比較簡(jiǎn)單，如百貨、超市等，后來(lái)才逐漸出現(xiàn)多樣化形態(tài)。近幾年商業(yè)步行街發(fā)展迅速，未來(lái)兩年內(nèi)保守的說(shuō)會(huì)超過(guò)5000條。商業(yè)街的形態(tài)也日趨多樣，總的說(shuō)來(lái)分為兩大類：一類是綜合街，如王府井；第二類是專業(yè)街，如酒吧街、古玩街等，目前已經(jīng)成為城市的重要窗口和名片。
    蔣世和：無(wú)論是王府井這樣的綜合街，還是潘家園、后海煙袋斜街、798這樣的特色街，都已經(jīng)成了新北京的必游之地，算得上是一種特殊的景點(diǎn)。綜合性商業(yè)街受到城市規(guī)模的限制，不可能太多，而相對(duì)而言，特色街發(fā)展前景比較廣闊。
    李明偉：可以說(shuō)，歷史上的商業(yè)街是中國(guó)古代文化的聚集，城市，就是城池里的集市，就是商業(yè)聚集的街區(qū)。歷史的積淀，為今天的商業(yè)聚集形成了特色支撐，形成了老街（黃山屯溪）、特色市場(chǎng)街（琉璃廠街書(shū)畫古董）、特色民俗街（天橋）、特色民族街（伊斯蘭的牛街）等。今天的休閑步行街，又在歷史積淀之上，形成現(xiàn)代消費(fèi)模式，成為全新的休閑聚集區(qū)。這是一種升華和創(chuàng)新。
    步行街：休閑滯留的基礎(chǔ)何在？
    林峰：目前各地都在建設(shè)新的休閑步行街，可以說(shuō)成敗參半，那么休閑步行街成功的保證又在哪里呢？
    韓建徽：真正的商業(yè)街，其出發(fā)點(diǎn)還應(yīng)該放在商業(yè)上，我的觀點(diǎn)是打造“商、旅、文”三位一體，但“商”必須放在第一位。如果刻意以旅游商品為主的景觀街，其產(chǎn)品單價(jià)相對(duì)較低且有效購(gòu)買率較低，也許會(huì)人氣有余而消費(fèi)不足，除了人氣，還要結(jié)合商氣、財(cái)氣、名氣，這樣才有意義。所以，一定要充分考慮商業(yè)的特點(diǎn)，最終促進(jìn)商業(yè)街的繁榮，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。
    李軍：“商”是一個(gè)商業(yè)區(qū)發(fā)展的立足點(diǎn)，離開(kāi)了商業(yè)談其他，都是空談。王府井的發(fā)展就是遵循了商業(yè)為主的發(fā)展模式，發(fā)展中我們沒(méi)有刻意強(qiáng)調(diào)旅游，重心放在商業(yè)發(fā)展上。應(yīng)該明確它首先是條商業(yè)街，并非傳統(tǒng)意義上的觀光景點(diǎn)。王府井的客流量中，外地游客比重高達(dá)60%，但其消費(fèi)能力卻有限，不過(guò)考慮到他們是潛在消費(fèi)人群，我們將發(fā)展思路調(diào)整為多元化經(jīng)營(yíng)，既滿足本地需求，以保證經(jīng)濟(jì)收益；又為外地游客提供基本服務(wù)，拓展?jié)撛谙�費(fèi)。我們?cè)诎l(fā)展中，也不斷在探討，只有打造出具有北京特色、中國(guó)特色的商業(yè)文化，這才是提升王府井自身吸引力、保持長(zhǎng)久魅力的關(guān)鍵。
    韓建徽：特色的確是比較重要的，要打造特色，就要注重三個(gè)名：名街、名店、名品，當(dāng)然，還可以增加名人的概念，這樣才能形成特色街的良性循環(huán)。就旅游商業(yè)街而言，能夠做到這三名的還比較少，坦率地講，目前國(guó)內(nèi)新建的旅游商業(yè)街，就街道本身的商業(yè)而言，成功的不是很多，大多沒(méi)有實(shí)現(xiàn)贏利。
    林峰：景區(qū)周邊的購(gòu)物街，往往是以游客的一次性消費(fèi)為主，宰客的多，很難成大的氣候。但都市中的特色休閑街，發(fā)展空間比較大。我也把它分成兩大類：一類是原有商業(yè)街的休閑化升級(jí)，比如王府井，通過(guò)休閑提升，提高游客的體驗(yàn)性消費(fèi)和停留時(shí)間，其核心還是落點(diǎn)在商業(yè)上，尤其是最傳統(tǒng)的購(gòu)物；另一類是休閑街，本身就以休閑旅游為目的，包括具有觀光功能的歷史古街區(qū)，如前門大柵欄，成都錦里等；以及后海、三里屯這種休閑酒吧街等，其核心落點(diǎn)不是傳統(tǒng)意義上的購(gòu)物，而是其他消費(fèi)業(yè)態(tài)和相應(yīng)的休閑氛圍，如酒吧休閑、特色餐飲、觀光、旅游購(gòu)物等。我也同意韓主任提到的三個(gè)名，沿著街、店、品三個(gè)層次，進(jìn)行休閑街區(qū)的品牌化、特色化。首先必須要有特色休閑商業(yè)的名品，好的產(chǎn)品，包括特色產(chǎn)品、特色體驗(yàn)產(chǎn)品、特色休閑產(chǎn)品、本地化民俗化消費(fèi)項(xiàng)目等，沒(méi)有本地化的土特優(yōu)名休閑化消費(fèi)項(xiàng)目和產(chǎn)品，就形不成特色休閑街。其次是名店，不僅僅引入著名的專賣商店，還需要專業(yè)化的消費(fèi)型休閑店，包括名酒吧、名餐飲、名洗浴桑拿、名家藝坊等等。
    文化，休閑步行街發(fā)展的支點(diǎn)
    蔣世和：現(xiàn)在商業(yè)街在文化的選擇上也很多樣，甚至可以說(shuō)很大膽，仿古的、民族的、西洋的、現(xiàn)代的、后現(xiàn)代的，還有其他，可以說(shuō)是古今中外，各有不同，八仙過(guò)海，各顯神通。
    韓建徽：我們總結(jié)大概有四種風(fēng)潮：仿古風(fēng)、歐化風(fēng)、民族風(fēng)和現(xiàn)代風(fēng)，但其中做的不倫不類的太多，粗制濫造的也很多，比如凱旋門我就見(jiàn)過(guò)10個(gè)，此外，有些商業(yè)街片面追求新、奇、洋，非常的不實(shí)用———造價(jià)高、利用面積小、而且不符合商業(yè)的習(xí)慣和動(dòng)線的要求，要是真的能出彩還好，否則就是既沒(méi)有文化，又沒(méi)有商業(yè)價(jià)值。
    李明偉：無(wú)論是品牌化也罷，還是立足商業(yè)也罷，我認(rèn)為文化性的東西是絕對(duì)不能丟的。當(dāng)然，這種文化絕不是粗制濫造的，中國(guó)很多商業(yè)街實(shí)際缺乏文化和城市發(fā)展特征，而現(xiàn)在好了一些，其實(shí)也不過(guò)是把原來(lái)破壞的內(nèi)容進(jìn)行恢復(fù)———商業(yè)街最吸引人的東西就保存在中國(guó)城市發(fā)展的歷史過(guò)程中，城和市密切相關(guān)，城原來(lái)是政治軍事中心，市是商業(yè)工業(yè)中心；廟與會(huì)相連，廟宇是宗教中心，它們都和商業(yè)聯(lián)系起來(lái)。商業(yè)步行街從功能上來(lái)講主要是商業(yè)，但只有傳承了歷史、積淀了民族文化和地域特色，才能讓男女老少以及本地人、外地人、甚至外國(guó)人感興趣，必須在這個(gè)基礎(chǔ)上來(lái)突出它的商業(yè)功能，現(xiàn)在做得好的商業(yè)街都是和文化有關(guān)。
    李軍：王府井在發(fā)展過(guò)程中也非常注重文化建設(shè)，既立足特色，又強(qiáng)化了品牌打造。首先我們保留了體現(xiàn)北京特色的、民族性的、傳統(tǒng)的東西，如老字號(hào)，同時(shí)緊跟時(shí)代潮流，注重品牌打造：①把王府井建成全國(guó)第一街這樣一個(gè)商業(yè)品牌；②引入各國(guó)著名店鋪，打造名店；③世界頂級(jí)名牌紛紛進(jìn)駐；形成了這樣一個(gè)“名街、名店、名品”三者共榮的局面。
    韓建徽：各地現(xiàn)在都在挖掘文化底蘊(yùn)、打造特色，但絕不能沒(méi)有根據(jù)，而是應(yīng)根植當(dāng)?shù)氐奈幕�土壤之中，好的旅游商業(yè)街，文化定位上應(yīng)該是———讓老年人感到很懷舊，讓青年人感到很時(shí)尚，讓外地人感到很本土，讓外國(guó)人感到很中國(guó)。
    休閑步行街：都市休閑的特色抓手
    林峰：從旅游投資和開(kāi)發(fā)的角度來(lái)看，休閑步行街應(yīng)該說(shuō)是投資的熱點(diǎn)，我們稱之為旅游休閑商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。當(dāng)然根據(jù)其依托都市，還是圍繞景區(qū)，模式也不盡相同。圍繞景區(qū)景點(diǎn)，旅游目的地，特別是古城古鎮(zhèn)這種結(jié)構(gòu)中，我們稱之為旅游目的地聚集小鎮(zhèn)的休閑聚集結(jié)構(gòu)，以白天的購(gòu)物和夜間休閑為主體，幾乎大型景區(qū)周邊都形成了這種聚集，這是典型的旅游商品聚集結(jié)合旅游業(yè)消費(fèi)聚集的街區(qū)模式。
    蔣世和：現(xiàn)在國(guó)內(nèi)不少地方也認(rèn)識(shí)到了白天購(gòu)物與休閑，尤其是夜間休閑的結(jié)合，引入不少好的形式，比如演藝、實(shí)景表演、焰火、水幕、光雕、夜景等，比如陽(yáng)朔的印象劉三姐，既為陽(yáng)朔增色，又增加了盈利點(diǎn)，而且還能夠有效的增加游客的停留時(shí)間。
    林峰：圍繞城市休閑產(chǎn)業(yè)的聚集，我們形成了“城市休閑聚落”這樣一個(gè)概念，即城市休閑的一些項(xiàng)目圍繞休閑產(chǎn)業(yè)聚集、圍繞街區(qū)聚合，這里面主要以商業(yè)銷售為主，包括酒吧、洗浴、工藝坊、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、特色餐飲的聚集等。這在城市旅游結(jié)構(gòu)中作為城市名片，非常有效，對(duì)都市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著重大的影響，是休閑旅游城市升級(jí)的重要支撐。
    韓建徽：的確這樣，現(xiàn)在都市商業(yè)街已經(jīng)超越城市商業(yè)中心，成為城市的形象中心、展示中心、旅游中心、服務(wù)中心，乃至于社會(huì)活動(dòng)中心，商業(yè)街對(duì)于商業(yè)的貢獻(xiàn)極大，政府本身就高度重視，商業(yè)街和休閑旅游之間的結(jié)合，也為旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了更多的可能。
    林峰：我們認(rèn)為，休閑步行街是都市休閑的核心產(chǎn)品，商業(yè)地產(chǎn)與休閑旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)合的泛旅游產(chǎn)業(yè)模式，對(duì)政府和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，都有很大的操作空間，可以有效的實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)要素的聚集，同時(shí)對(duì)各類游客有有著強(qiáng)烈的吸引力，是都市休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)現(xiàn)突破的特色抓手。當(dāng)然具體商業(yè)模式、運(yùn)作模式也很多，我們也作了很多專業(yè)的研究，在網(wǎng)站上都有，這里不細(xì)說(shuō)了。其中最重要的是在商業(yè)地產(chǎn)之外，還可以通過(guò)人氣商氣拉動(dòng)的周邊土地升值，極大的擴(kuò)大各方的利益；這也是政府與休閑旅游相結(jié)合的重要城市運(yùn)營(yíng)手段，既可以獲得足夠的經(jīng)濟(jì)利益，又在文化、休閑、旅游、城市形象等方面有所突破，更重要的是獲得良好的發(fā)展勢(shì)態(tài)和發(fā)展環(huán)境。作為旅游規(guī)劃者，我們對(duì)此高度重視，也希望更多關(guān)注旅游商業(yè)休閑街的有識(shí)之士與我們共同探討。