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全國復制清水灣　　

    種種跡象透露出雅居樂旅游地產(chǎn)高速擴張的梗概，幾個項目合計投資總額高達750億元人民幣。對于截至去年底總資產(chǎn)僅698.78億的雅居樂集團而言，如何撬動與其資產(chǎn)規(guī)模相當?shù)拇箢~投資？其間的端倪從海南清水灣的運作手法上或可窺見一斑。

    當雅居樂于2005年宣布獲得海南清水灣項目地塊時，所有的業(yè)內(nèi)人士都對雅居樂的這筆投資的回報狀況存有質(zhì)疑。這期間，雅居樂還經(jīng)歷了將項目部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給摩根士丹利以獲得一定數(shù)額融資的“窘境”。直到2008年底海南建設國際旅游島的規(guī)劃獲得國家發(fā)改委審批通過，清水灣才最終迎來銷售的轉(zhuǎn)折，并成為雅居樂利潤貢獻最大的項目。

    清水灣，在很多地產(chǎn)從業(yè)者眼里都是一個傳奇，而創(chuàng)造這個傳奇的雅居樂，無疑想大大書寫這個故事的續(xù)集。

    陳卓林在日前舉行的中期報告媒體見面會上透露：云南項目的規(guī)劃會類似于雅居樂海南清水灣項目，做旅游地產(chǎn)，分期開發(fā)。另外，在該集團內(nèi)部，云南項目劃歸“旅游地產(chǎn)”類型，將由運作海南清水灣的團隊負責。資料顯示，“騰沖雅居樂旅游發(fā)展有限公司”已注冊，注冊資金為1億元人民幣，企業(yè)類型為港澳臺獨資，公司經(jīng)營范圍為“騰沖曲石生態(tài)旅游度假小鎮(zhèn)一期工程項目籌建”。

    從規(guī)劃到團隊，雅居樂在其他區(qū)域復制清水灣的意圖昭然若揭，而其所依賴的除了在清水灣中摸索出來的經(jīng)驗，更為重要的是其已經(jīng)打響的“招牌”和巨大的投資承諾對地方政府構(gòu)成莫大吸引力。

    據(jù)了解，無論在云南騰沖、西雙版納、瑞麗還是遼寧盤錦，地方政府對雅居樂的投資都格外重視，幾處簽約活動現(xiàn)場，均有地方主要官員出席。

    有騰沖縣政府人士透露：項目一直是領導牽頭，不但騰沖縣，連保山地區(qū)都將曲石鄉(xiāng)200億投資項目看做重中之重。“縣里成立了專門的協(xié)調(diào)小組，由縣領導牽頭，人大及政協(xié)乃至所涉及部門具體相關領導進入?yún)f(xié)調(diào)小組。”

    雅居樂開出的200億投資計劃，對于騰沖這座西南邊陲的寧靜縣城來說，幾乎是一筆天大的數(shù)目。在雅居樂之前，前往騰沖投資的企業(yè)數(shù)量不多，該縣招商局公開的資料顯示，截至2010年底，全縣約有數(shù)個酒店及旅游項目在建，但投資額多則20億，少則幾千萬。而當?shù)刈畲蟮耐鈦淼禺a(chǎn)商則是世紀金源集團，合計投資額約60億。

    因此，盡管雅居樂項目并未完全啟動，曲石鄉(xiāng)依然一派田園牧歌景象，但騰沖縣城內(nèi)依然不乏普通市民知道“香港老板投資200億”的故事。

    可以想見，地方的支持為雅居樂實施“清水灣復制”計劃提供了最好的土壤。盡管面臨大面積圈地、興建高爾夫等諸多政策限制，但雅居樂依舊能夠在政策邊緣積極游走。

    有業(yè)內(nèi)人士表示，數(shù)萬平方米的土地開發(fā)必須上報國土資源部，但為了避免項目被否決，地方大部分將采取分期出讓土地的方式，另外涉及到林場或者荒地時，企業(yè)可采用租用方式予以開發(fā)利用，尤其進行旅游綜合開發(fā)的土地成本幾乎可以忽略不計。

    曲石鄉(xiāng)村民介紹，項目涉及的土地類型有良田、耕地、林場和荒地幾種，截至目前還沒有具體的補償方案出臺。“都是政府下來，說怎么補償就怎么做，我們哪有參與的份！”當?shù)赜腥祟A計：良田的補償標準為每畝4萬多元，其他類型適當降低。

    目前，所有土地測量工作尚未最終確定，雅居樂在曲石的土地成本也難以厘定，但是按照投資總額計算，其開發(fā)成本也不高：項目總規(guī)劃面積為30000畝，總投資額約200億，相當于每畝投資額為67萬。

    此前，海南清水灣總投資130億，總用地面積20000畝，每畝計劃投資額65萬。由此可見，騰沖的投資計劃與清水灣極為接近。雖然清水灣有搭乘海南“國際旅游島”便車的優(yōu)勢，但在云南的雅居樂項目，也并非完全沒有政策優(yōu)勢。

    資料顯示，2010年，國家發(fā)改委批復了《云南省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和改革規(guī)劃綱要》，國家旅游局把云南省確定為全國旅游產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展試點省。2011年，云南“橋頭堡”規(guī)劃列入國家戰(zhàn)略，規(guī)劃區(qū)覆蓋及輻射范圍內(nèi)的城市群將迎來新一輪的發(fā)展機遇。

    僅以騰沖為例，在2008年被確立為旅游產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展綜合試點后，對轄區(qū)內(nèi)重大項目進行了全面梳理，明確把火山熱海改造提升、世紀金源體育休閑中心、和順小巷等37個項目列為試點支撐項目，項目概算投資近300億元。資金推動下，騰沖這個擁有天然自然資源以及滇緬戰(zhàn)役歷史人文積淀的邊境城市，受到越來越多目光的關注。

    歷史如此相似，正如2006年初的海南陵水縣清水灣一樣，雅居樂以100多億的總資產(chǎn)規(guī)模壓下了130億的“賭注”。而2011年，當該集團總資產(chǎn)達到700億之際，它向更多風景獨特的地方開出的是700多億的支票。只是，這是一場結(jié)局如何的賭局，就看雅居樂創(chuàng)始人陳氏五兄弟的運作能力了！