戴斌：奧運會對中國酒店業(yè)的影響
http://www.zfkbjt.com 2008-8-5 來源：科潮網(wǎng) 點擊：次
“奧運·酒店發(fā)展論壇”論題：“奧運對中國酒店市場的影響及如何應(yīng)對酒店后奧運時代”。
主持人：接下來進入今天的主題演講階段，下面首先有請中國旅游研究院副院長戴斌先生，戴斌先生將會為我們做“奧運對中國酒店市場的影響及如何應(yīng)對酒店后奧運時代”的主題演講，有請戴斌先生！
各位嘉賓，我們現(xiàn)在正在舉行的是奧運·酒店發(fā)展論壇，接下來將會有請中國旅游研究院副院長戴斌先生為我們做現(xiàn)場的演講，有請戴斌先生！
戴斌：各位朋友，下午好！我想今天下午是談的關(guān)于奧運前后旅游業(yè)發(fā)展問題，我把我研究的一些觀點，跟我們業(yè)內(nèi)外的一些同仁做一些分享。
希望說明的是，我以下所談的觀點，僅是我個人的研究成果，不代表我所服務(wù)機構(gòu)的觀點。
我的演講題目是“關(guān)于后奧運北京飯店業(yè)”，想談三個問題。第一，我想對北京市飯店業(yè)發(fā)展歷程、酒店業(yè)發(fā)展歷程做一個簡單的評價。因為我們知道，對未來的趨勢取決于過去所經(jīng)過的歷程，以及現(xiàn)行的發(fā)展基礎(chǔ)。第二個，對奧運后北京市飯店業(yè)發(fā)展環(huán)境，做一個展望。第三，關(guān)于北京奧運會以后酒店業(yè)發(fā)展的一些建議。
到去年年底北京市一共有806家星級飯店，其中包括一家白金五星級飯店，41家五星級飯店，和114家四星級飯店。257家三星級飯店，和338家二星級飯店，一星級55家。這個數(shù)據(jù)說明的是？僅僅是星級飯店的數(shù)量。與此同時，北京還有各種社會旅游4978家，客房21萬間，床位數(shù)是43.8萬間。
和全國相比較，北京市飯店產(chǎn)業(yè)的運行特征可以歸納這么幾個方面。第一，北京飯店的總量比較大。從2006年來看，北京市的飯店業(yè)的總數(shù)在全國是排到第二位，就是星級飯店的客房總數(shù)排在第二位，僅次于廣東省。
第二，北京市的飯店檔次比較高。我們看盡管北京市的星級飯店僅僅占全國的5.5%，但是五星和四星飯店分別占到了全國的12.3%和6.6%。同時我們也感覺到，北京市云集了全國眾多的高星級飯店品牌，這也和其他城市形成了較大的差異。第二方面，北京市飯店的存量現(xiàn)狀，單規(guī)模比較大。我們看十個省區(qū)，排名前十位的飯店來看，平均單店規(guī)模112間客房，但是北京的單店規(guī)模是168間。第三，收入來看，北京市的飯店收入，在全國僅次于上海，我們以北京為110%為基點來看，測算的結(jié)果僅次于上海，上海是103%，其他各個省市在飯店業(yè)的收入方面都比北京要低，這個是從市場表現(xiàn)來看，也是相對令人滿意的。
再一個，從我們業(yè)內(nèi)經(jīng)常關(guān)注的兩個數(shù)據(jù)，就是我們講出租率和平均房價，這個跟奧運會前后飯店相比較，應(yīng)該說是重要的相比較的兩個數(shù)據(jù)。在過去的20年中間，除了1989年的風(fēng)波，以及2003年的非典以外，北京市的星級飯店的出租率一直高于全國平均水平。同時，我們看一下跟部分城市的房價相比較，我們感覺到，除了與上海相比較我們稍微有一定的差距之外，跟其他的省市相比較，北京的房價一直是處于比較相對令人滿意的態(tài)勢。我們看一下，五星級平均房價943元，四星級559元，出租率，從三星以上的出租率都高于70%，其中三星級的出租率以77%的水平，居于全國除成都之外的，跟鄭州并列第二。我們看一下其他的五星和四星平均出租率，這點也是很有意思的話題，我們看一下，盡管在房價這塊跟上海相比北京市相對偏低，但是出租率上講五星、四星的平均出租率比上海都高2個百分點。
再一個，我們非常值得關(guān)注的一個，就是看一個酒店產(chǎn)業(yè)運行的一個非�；A(chǔ)的數(shù)據(jù)，我們叫全員勞動生產(chǎn)率。在過去的5年中間，北京市的全員勞動生產(chǎn)率，一直處于前5位的水平，而且這個層次從03年以后逐年上升，2005年以后一直居于第2位。北京市飯店存量比較大的情況下，這樣的全員勞動生產(chǎn)率，我們覺得在國內(nèi)相比較也是令人滿意的。從過去的若干年來看，北京市的市場應(yīng)該是相對比較開放的，到07年年底，十大飯店集團基本上進入北京市場。此次，排名前100位的集團，對市場的進入也是比較快速的。
經(jīng)濟型酒店在北京的布局也是非常充分的�？匆幌氯缂覐�06年的數(shù)據(jù)來看，它在北京布局的飯店數(shù)量占全國的15%，7天占13%，錦江之星占到7%。我們也感覺到，北京飯店產(chǎn)業(yè)跟國際相比較，我們也感覺到也存在著一些值得關(guān)注的現(xiàn)象。從國內(nèi)的情況來看，我們感覺到，與市場需求的基本面相比較，北京市的飯店數(shù)量增長是相對較快的。主要指星級飯店這塊，在過去若干年中間，北京市不管是入境旅游還是國內(nèi)旅游的增幅，跟我們國內(nèi)飯店的供給相比較，應(yīng)該說是相對較慢的，換句話說就是產(chǎn)業(yè)供給量是相對較快的。
跟國際可比較城市比，北京市還存在著很大的差距，但從另外一個角度來說，也存在著巨大的增長空間。我們看一下，從06年出租率情況來看，北京跟全球的飯店業(yè)一些主流的城市相比較，排名是相對比較靠后的。我們表上列了一些數(shù)據(jù)，紅顏色部分就是北京所有的星級飯店2006年的出租率是62.6%，應(yīng)該說整個數(shù)據(jù)算下來是很靠后的，所以我們也感覺到這個數(shù)據(jù)是不太令人滿意的。
另外，同樣是在國際范圍內(nèi)相比較，北京的房價是相對偏低的，我們看06年的房價，跟威尼斯的221美金相比較，北京只有121美金，跟2000年相比較，我們的增幅盡管比較快，但是跟迪拜相比，北京市無論房價的基數(shù)、增長潛力還是比較大的，但是現(xiàn)狀來看我們存在比較大的差距。
從中低檔飯店我們感覺到差距還比較大，我們看抵檔的城市，在低端的市場上，我們感覺到北京跟平均的相比較，我們列出來可以比較的對象，比如像布達佩斯、米蘭這樣的相比較，平均有100多美金，北京只有24美金，高端也差了一半以上，我們感覺到跟國際相比較，我們北京市的房價是相對偏低的，但是未來的增長空間應(yīng)該是很大的。
另外，我們感覺到，從07年的情況來看，我們飯店從總量上來說，應(yīng)該是能夠滿足奧運會的需求，我們產(chǎn)業(yè)的存量比較大，但是我們感覺到我們目前800多家星級飯店，兩個方面是比較集中的，第一，空間結(jié)構(gòu)看，北京的城八區(qū)集中了63.6%的飯店數(shù)量，其中朝陽和海淀這兩個區(qū)又集中了大約40%的比例，所以我們感覺到空間結(jié)構(gòu)上是相對比較集中的。另外我們感覺到，從一些類型的結(jié)構(gòu)上來看，我們感覺到北京真正的低端房價，我們講廉價酒店這塊，應(yīng)該說是市場比較空白的。同時我們也感到，北京市飯店產(chǎn)業(yè)的集中成為，相對比較偏低的。
對奧運會之后的市場展望，我一個核心的觀點，其的機遇對我們的宏觀基本面和增長潛力的分析，我一個核心的觀點就是，短期的波動難以掩蓋中長期的增長，換句話說，可以從三個角度來分析。第一，我們可以看到奧運會期間的市場預(yù)期，我們分析認為，奧運會之后北京不會落入大滑坡的陷井。第二，從中長期發(fā)展趨勢看，我們感覺到北京飯店業(yè)發(fā)展的前景是相對樂觀的。
至于對奧運會之后的市場看法，基于我們對奧運會期間的市場預(yù)期，我希望我們應(yīng)該有一個客觀的認識。之前應(yīng)該說，準(zhǔn)確說，在半年以前，大家對北京的市場看法應(yīng)該說是積極樂觀的，現(xiàn)在預(yù)期又在往下調(diào)，主要原因可能有這么幾個元素，第一，北京奧運圣火傳遞可能發(fā)生了一些原因，還有5·12地震，確實影響比較大。還有包括美國次貸危機等等原因，可能都會影響到北京奧運會的需求市場，可能奧運會期間不如我們理想得那么高。另外從目前政府的基調(diào)是強調(diào)安全性，當(dāng)然在強調(diào)安全性的同時，中國政府依然是歡迎適合來中國旅游的人到中國來觀看奧運會從事旅游觀光活動，但是不管怎么說，在整個奧運會舉辦的政府基準(zhǔn)點上是把安全放在第一位的。
第二，從酒店目前的預(yù)定情況和房價的拍賣情況，我了解的一些與，也在調(diào)低。這個調(diào)低我想有幾個方面的原因需要說明的，就是中國的國內(nèi)旅游者，在酒店的預(yù)定方面，這個消費的習(xí)慣還沒有完全形成，所以對8月份這個中間我還有兩個多月的時間，會不會進一步的拉高我們的房價，拉高我們的出租率，還有很多的可以變化的因素，但從目前的情況來看，應(yīng)該來說，我們的市場信心和產(chǎn)業(yè)預(yù)期已經(jīng)開始回調(diào)。
另外，我感覺到，除了對經(jīng)濟效益關(guān)注之外，近期也關(guān)注了對美國、對歐洲新聞媒體的采訪，我通過他們的采訪提綱來看，我感覺他們可能更加關(guān)注北京奧運會期間飯店的接待質(zhì)量，而很多的飯店產(chǎn)業(yè)的運營商和投資機構(gòu)，則更加關(guān)注奧運會之后的產(chǎn)業(yè)走勢，至于奧運會期間的供給不均衡的問題，我認為已經(jīng)不是大家關(guān)注的酒店了。我也可以請各位業(yè)內(nèi)外的同仁放心，特別是國際上的一些朋友放心，奧運會期間北京的飯店供給量是充分的，不會出現(xiàn)房屋短缺的問題，這一點請我們的業(yè)內(nèi)外的同行可以放心。至于說大家共同關(guān)注的，我們的接待質(zhì)量的問題，我們在一些時空的節(jié)點上可以會出現(xiàn)一些供求不均衡的問題，政府也在想方設(shè)法來解決。剛剛在我們端午節(jié)長假之前，國家旅游局又專門召開了關(guān)于奧運旅游相關(guān)的會議，對我們預(yù)計可能出現(xiàn)的問題，也做了充分的思想上、組織上和市場上的準(zhǔn)備。
另外，我們感覺到，奧運會之后大家普遍關(guān)注的問題，奧運會之后會不會出現(xiàn)大的滑坡陷井呢？應(yīng)該從國際經(jīng)驗來看，跟奧運會的舉辦年相比較，這個城市的客房出租率和影響客房出租率和房價的基本面，到訪的旅游者，肯定會出現(xiàn)一些變化。比如我們感覺到，從過去舉辦奧運會的漢城、巴塞羅那、亞特蘭大、悉尼來看，奧運會前后都有一個波動期。但是我們感興趣的話題是什么呢？這個波動期的波幅是不一樣的，待會兒我們會談到北京會更傾向于哪一個，比如說亞特蘭大波動的范圍就比較弱一些。其他方面，不僅僅是奧運會，像日本舉辦了五次世博會，五次舉辦世博會的時候，都出現(xiàn)了會議期間高度增長，會議之后有所減弱，中國也好不應(yīng)回避這種問題，但是我們可以想把我們的波幅控制在什么范圍之內(nèi)。
飯店產(chǎn)業(yè)來看，變化比較大的是巴塞羅那奧運會，在奧運會舉辦年份后一年下降的幅度比較大，而第二年恢復(fù)的速度也比較慢。相對運行比較平穩(wěn)的是漢城奧運會，在奧運會舉辦前后，應(yīng)該說這個市場表現(xiàn)是相對比較平緩的。
另外，我們感覺到這個東西究竟是什么原因呢？我們分析的結(jié)論，應(yīng)該說是跟奧運舉辦城市它的主導(dǎo)飯店產(chǎn)業(yè)供求的主要的宏觀基本面有關(guān)系，比如說這個誠實的旅游飯店業(yè)的供給和需求之間的關(guān)系，特別是在供給不動的情況下，需求是由誰來決定的，是內(nèi)生的還是外生的，是由于奧運會之間拉上來的，還是之前也有類似的動向。
還有，跟所在地區(qū)和所在國家的經(jīng)濟增長幅度有關(guān)系。我們可以看一下過去舉辦奧運會幾個城市所在的區(qū)域之間，它這種經(jīng)濟波動的情況。
我們看舉辦亞特蘭大奧運會的，它的這種經(jīng)濟增長，我們來看一下圖。我只想把這幾個圖，包括舉辦巴塞羅那奧運會的城市，我們看最大的區(qū)別是什么？最大的區(qū)別就是經(jīng)濟發(fā)展的本身運行是不穩(wěn)定的，就是說在經(jīng)濟疲軟中間靠奧運會拉動肯定會回彈。從國際經(jīng)驗上來看，和結(jié)合北京來看，我們認為在2008年的奧運會期間，特別是8月份前后，出租率和房價出現(xiàn)劇烈的波動，是國際經(jīng)驗所共同面臨的問題，北京不可避免。因為我們不可能在奧運會之后還維持17天的房價，不可能。而且從奧運會前后的情況來看，我們感覺，出租率也好、房價也好還會出現(xiàn)小幅波動，但是不會大的波動，從長期來看，北京飯店業(yè)會有良好的發(fā)展前景。
另外我們感覺到，即使奧運會之后，入境旅游者的消費速度會有較大幅度回落，但是基于我們目前掌握的情況應(yīng)該說不會出現(xiàn)這種情況，我們假設(shè)這種情況萬一出現(xiàn)了，我們認為通過國內(nèi)旅游市場的支撐，也會通過北京旅游市場，也就是產(chǎn)業(yè)的需求基本面，也會保持相對穩(wěn)定的，但是結(jié)構(gòu)上肯定會有調(diào)整。
所以我們感覺到考察北京飯店業(yè)的中長期發(fā)展，我們不能過渡強調(diào)奧運會之后的單一情況，而是要把飯店業(yè)放在北京經(jīng)濟早速增長，對外開放不斷擴大，社會事業(yè)迅速發(fā)展的這樣一個大背景下來看待，就是說北京飯店業(yè)發(fā)展所依賴的宏觀基本面，更多是內(nèi)生需求推動的，所以這個也是我們預(yù)計奧運會之后短期波動難延長期增長的基本客觀依據(jù)。
另外，我們也通過近期對北京飯店的職業(yè)經(jīng)理人做反彈做了調(diào)查了解，看一下我們這種理論上的預(yù)測和我們基于信息的預(yù)測，跟我們現(xiàn)實的經(jīng)理人的看法是不是吻合的。我們調(diào)查的結(jié)果是這樣，從今年的9月份到12月份，就是奧運會之后半年期間，一個多季度期間，我們看一下營業(yè)收入，預(yù)期從營業(yè)收入上講，預(yù)期會下降的占到63%，大多數(shù)預(yù)期可能會有下降。從出租率來看認為也是有下降的，但是從房價預(yù)期下降的數(shù)量，就比預(yù)期出租率、營業(yè)收入下降的速度要稍微跌13個百分點，這個是我們感到很有意思的一個現(xiàn)象。也就是說感覺到，這個市場會有所變化，但是不同的指標(biāo)上變化的速度是不一樣的。當(dāng)然我們再看中期的，2009年到2010年的職業(yè)經(jīng)理人的預(yù)期，我們看營業(yè)收入預(yù)期不變的接近40%，預(yù)期會有所上升的占到45%，預(yù)期下降的只占到16%不到。出租率看來看，我們看預(yù)期收入增長或者不變的比例也大于下降的比例，從房價來看，長期也是走高的趨勢。從2010年之后的長期趨勢來看，這個效果更加明顯。就是我們充分體現(xiàn)出市場的信心。
對2010年前后的產(chǎn)業(yè)基本面，當(dāng)時我們有一個問題，很簡單，你不需要過多的思考，你就告訴我是悲觀的、謹(jǐn)慎悲觀的、樂觀的、謹(jǐn)慎樂觀的，我們調(diào)查的結(jié)果保持樂觀的比例84%左右，謹(jǐn)慎樂觀75%，樂觀的占到8.33%。短期的波動難掩中長期的增長，所以對未來的發(fā)展趨勢，我們還持一種相對樂觀的臺灣，至少我本人是持一種相對樂觀的態(tài)度。
最后一點我想簡單談一下，對奧運會之后北京飯店業(yè)發(fā)展的幾個基本建議。首先，政府角度來說，對08年以后北京飯店業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)方針，應(yīng)該從奧運會之前的全力保障奧運，我們現(xiàn)在提的是保障的概念，換句話說，對政府舉辦奧運會，我們想把奧運會辦成歷史上最好的奧運會，這樣一個比較對飯店的要求，只有一句話做好保障工作，我們希望業(yè)內(nèi)外人士能夠理解談到保障而不是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的含義。當(dāng)然我們對有關(guān)部門也在提出建議，08年以后北京飯店業(yè)的發(fā)展指導(dǎo)方針，應(yīng)該從奧運會之前的全力保障轉(zhuǎn)變成促進北京飯店產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的這樣一個目標(biāo)上來。就是說對一個事件的保障，轉(zhuǎn)向行業(yè)長期的發(fā)展，我想是戰(zhàn)略本身的調(diào)整。
具體來說，北京飯店業(yè)應(yīng)該進入產(chǎn)業(yè)存量調(diào)整為基礎(chǔ)，以結(jié)構(gòu)優(yōu)化和績效提升為目標(biāo)，以市場創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新和管理創(chuàng)新為手段的內(nèi)涵性增長階段。這里面每一句話后面都會有一系列的政策、措施跟上去。今天在這里面跟大家交換的想法、分享的想法就是說，我們覺得奧運會之后只要大的指導(dǎo)方針定下來，就是促進產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，就應(yīng)該出來一些相應(yīng)的政策措施，包括對產(chǎn)業(yè)存量怎么調(diào)，對結(jié)構(gòu)怎么優(yōu)化，主要的是，我們業(yè)界自身要做一些市場創(chuàng)新和產(chǎn)品創(chuàng)新。
具體來說，我們希望在奧運會以后，政府的有關(guān)部門，特別是宏觀的調(diào)控部分，而不僅僅是旅游的主管部門，應(yīng)該采取有效的措施，來合理的控制飯店業(yè)供應(yīng)量的增長，也就是說，北京飯店業(yè)經(jīng)過奧運會這么一個突然拉動的作用，我們飯店產(chǎn)業(yè)的判斷，供求雙方的勢力已經(jīng)基本均衡了，不需要通過增量解決發(fā)展問題，更多的應(yīng)該通過存量調(diào)整。
第二，促進飯店更加合理的布局，包括區(qū)域的布局。比如說，北京的郊區(qū)休閑，以休閑渡假市場為代表的飯店業(yè)態(tài)，以房車宿營地、以汽車旅館為代表的業(yè)態(tài)，這可能是政府下一步關(guān)注的熱點。而在市區(qū)建立高端飯店，不應(yīng)當(dāng)是政府關(guān)注的重點。
從業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)來講，我們對大量的經(jīng)濟型酒店，還有對北京這樣一個都市來說，我們所能夠解決的問題，我們還要考慮大量的老百姓的旅游者。就是我們盡管任何一個城市都希望抓高端市場，但是我們也不得不承認在今后相當(dāng)一段時期內(nèi)，我們認為觀光旅游仍然是中國旅游產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型的需求類型，我們從民生角度考慮飯店業(yè)發(fā)展的時候，不能不考慮基層旅游者的需求。我們對飯店產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，可能更多的向下傾向。
第三，推動飯店產(chǎn)業(yè)的差異化發(fā)展。比如主題飯店，包括更加具有特色的飯店，適宜北京休閑旅游發(fā)展的需要，建立起新的業(yè)態(tài)。
第四，大力提升中低端飯店的服務(wù)水平。北京飯店的中低端飯店，如果說我們高星級飯店能夠代表一個地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的這樣一個亮點的話，支撐這個飯店產(chǎn)業(yè)、酒店產(chǎn)業(yè)的金字塔塔基的應(yīng)該是中低端，這部分飯店目前情況來看，服務(wù)水平、設(shè)施方面還有很大問題，我們應(yīng)該下大力度提升，中國通過培訓(xùn)促進中低端飯店的服務(wù)提升，因為奧運會之前，北京已經(jīng)把星級飯店和社會旅館問題，已經(jīng)并到旅游局統(tǒng)一管理，這塊是可以推動的。
第五，引導(dǎo)飯店的經(jīng)營和管理理念進行轉(zhuǎn)變。對我們來說，我們更加希望我們的職業(yè)經(jīng)理人，能夠引導(dǎo)我們飯店在經(jīng)營和管理這個層面上，跟國際更加靠近一流的水平。
第六，希望政府主管部門和行業(yè)協(xié)會，能夠進一步完善北京住宿數(shù)據(jù)庫，建立北京飯店預(yù)定網(wǎng)。我們有時候也感覺到，到下面臨時找一些數(shù)據(jù)、信息找不到，給政府的決策、給行業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整帶來困難，就是我們沒有決策基礎(chǔ)，所以我們希望奧運會之后，北京的主管部門和行業(yè)協(xié)會，能夠攜起手來完善北京住宿數(shù)據(jù)庫，建立北京飯店的預(yù)定網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。
第七，積極引導(dǎo)北京飯店企業(yè)走集團化、品牌化、規(guī)�；陌l(fā)展道路。我想集團也好、品牌也好，是一個國家、地區(qū)酒店產(chǎn)業(yè)從數(shù)量增長轉(zhuǎn)向內(nèi)涵增長的必由之路。
當(dāng)然所有這項措施，最終體現(xiàn)在我們的房價和出租率水平逐步的提升方面，這方面我想我們后面還有一些時間可以進一步的去研究，我們只是希望政府所有的措施落實到產(chǎn)業(yè)基本面上，為運行主體來做。
各位嘉賓，我們現(xiàn)在正在舉行的是奧運·酒店發(fā)展論壇，接下來將會有請中國旅游研究院副院長戴斌先生為我們做現(xiàn)場的演講，有請戴斌先生！
戴斌：各位朋友，下午好！我想今天下午是談的關(guān)于奧運前后旅游業(yè)發(fā)展問題，我把我研究的一些觀點，跟我們業(yè)內(nèi)外的一些同仁做一些分享。
希望說明的是，我以下所談的觀點，僅是我個人的研究成果，不代表我所服務(wù)機構(gòu)的觀點。
我的演講題目是“關(guān)于后奧運北京飯店業(yè)”，想談三個問題。第一，我想對北京市飯店業(yè)發(fā)展歷程、酒店業(yè)發(fā)展歷程做一個簡單的評價。因為我們知道，對未來的趨勢取決于過去所經(jīng)過的歷程，以及現(xiàn)行的發(fā)展基礎(chǔ)。第二個，對奧運后北京市飯店業(yè)發(fā)展環(huán)境，做一個展望。第三，關(guān)于北京奧運會以后酒店業(yè)發(fā)展的一些建議。
到去年年底北京市一共有806家星級飯店，其中包括一家白金五星級飯店，41家五星級飯店，和114家四星級飯店。257家三星級飯店，和338家二星級飯店，一星級55家。這個數(shù)據(jù)說明的是？僅僅是星級飯店的數(shù)量。與此同時，北京還有各種社會旅游4978家，客房21萬間，床位數(shù)是43.8萬間。
和全國相比較，北京市飯店產(chǎn)業(yè)的運行特征可以歸納這么幾個方面。第一，北京飯店的總量比較大。從2006年來看，北京市的飯店業(yè)的總數(shù)在全國是排到第二位，就是星級飯店的客房總數(shù)排在第二位，僅次于廣東省。
第二，北京市的飯店檔次比較高。我們看盡管北京市的星級飯店僅僅占全國的5.5%，但是五星和四星飯店分別占到了全國的12.3%和6.6%。同時我們也感覺到，北京市云集了全國眾多的高星級飯店品牌，這也和其他城市形成了較大的差異。第二方面，北京市飯店的存量現(xiàn)狀，單規(guī)模比較大。我們看十個省區(qū)，排名前十位的飯店來看，平均單店規(guī)模112間客房，但是北京的單店規(guī)模是168間。第三，收入來看，北京市的飯店收入，在全國僅次于上海，我們以北京為110%為基點來看，測算的結(jié)果僅次于上海，上海是103%，其他各個省市在飯店業(yè)的收入方面都比北京要低，這個是從市場表現(xiàn)來看，也是相對令人滿意的。
再一個，從我們業(yè)內(nèi)經(jīng)常關(guān)注的兩個數(shù)據(jù)，就是我們講出租率和平均房價，這個跟奧運會前后飯店相比較，應(yīng)該說是重要的相比較的兩個數(shù)據(jù)。在過去的20年中間，除了1989年的風(fēng)波，以及2003年的非典以外，北京市的星級飯店的出租率一直高于全國平均水平。同時，我們看一下跟部分城市的房價相比較，我們感覺到，除了與上海相比較我們稍微有一定的差距之外，跟其他的省市相比較，北京的房價一直是處于比較相對令人滿意的態(tài)勢。我們看一下，五星級平均房價943元，四星級559元，出租率，從三星以上的出租率都高于70%，其中三星級的出租率以77%的水平，居于全國除成都之外的，跟鄭州并列第二。我們看一下其他的五星和四星平均出租率，這點也是很有意思的話題，我們看一下，盡管在房價這塊跟上海相比北京市相對偏低，但是出租率上講五星、四星的平均出租率比上海都高2個百分點。
再一個，我們非常值得關(guān)注的一個，就是看一個酒店產(chǎn)業(yè)運行的一個非�；A(chǔ)的數(shù)據(jù)，我們叫全員勞動生產(chǎn)率。在過去的5年中間，北京市的全員勞動生產(chǎn)率，一直處于前5位的水平，而且這個層次從03年以后逐年上升，2005年以后一直居于第2位。北京市飯店存量比較大的情況下，這樣的全員勞動生產(chǎn)率，我們覺得在國內(nèi)相比較也是令人滿意的。從過去的若干年來看，北京市的市場應(yīng)該是相對比較開放的，到07年年底，十大飯店集團基本上進入北京市場。此次，排名前100位的集團，對市場的進入也是比較快速的。
經(jīng)濟型酒店在北京的布局也是非常充分的�？匆幌氯缂覐�06年的數(shù)據(jù)來看，它在北京布局的飯店數(shù)量占全國的15%，7天占13%，錦江之星占到7%。我們也感覺到，北京飯店產(chǎn)業(yè)跟國際相比較，我們也感覺到也存在著一些值得關(guān)注的現(xiàn)象。從國內(nèi)的情況來看，我們感覺到，與市場需求的基本面相比較，北京市的飯店數(shù)量增長是相對較快的。主要指星級飯店這塊，在過去若干年中間，北京市不管是入境旅游還是國內(nèi)旅游的增幅，跟我們國內(nèi)飯店的供給相比較，應(yīng)該說是相對較慢的，換句話說就是產(chǎn)業(yè)供給量是相對較快的。
跟國際可比較城市比，北京市還存在著很大的差距，但從另外一個角度來說，也存在著巨大的增長空間。我們看一下，從06年出租率情況來看，北京跟全球的飯店業(yè)一些主流的城市相比較，排名是相對比較靠后的。我們表上列了一些數(shù)據(jù)，紅顏色部分就是北京所有的星級飯店2006年的出租率是62.6%，應(yīng)該說整個數(shù)據(jù)算下來是很靠后的，所以我們也感覺到這個數(shù)據(jù)是不太令人滿意的。
另外，同樣是在國際范圍內(nèi)相比較，北京的房價是相對偏低的，我們看06年的房價，跟威尼斯的221美金相比較，北京只有121美金，跟2000年相比較，我們的增幅盡管比較快，但是跟迪拜相比，北京市無論房價的基數(shù)、增長潛力還是比較大的，但是現(xiàn)狀來看我們存在比較大的差距。
從中低檔飯店我們感覺到差距還比較大，我們看抵檔的城市，在低端的市場上，我們感覺到北京跟平均的相比較，我們列出來可以比較的對象，比如像布達佩斯、米蘭這樣的相比較，平均有100多美金，北京只有24美金，高端也差了一半以上，我們感覺到跟國際相比較，我們北京市的房價是相對偏低的，但是未來的增長空間應(yīng)該是很大的。
另外，我們感覺到，從07年的情況來看，我們飯店從總量上來說，應(yīng)該是能夠滿足奧運會的需求，我們產(chǎn)業(yè)的存量比較大，但是我們感覺到我們目前800多家星級飯店，兩個方面是比較集中的，第一，空間結(jié)構(gòu)看，北京的城八區(qū)集中了63.6%的飯店數(shù)量，其中朝陽和海淀這兩個區(qū)又集中了大約40%的比例，所以我們感覺到空間結(jié)構(gòu)上是相對比較集中的。另外我們感覺到，從一些類型的結(jié)構(gòu)上來看，我們感覺到北京真正的低端房價，我們講廉價酒店這塊，應(yīng)該說是市場比較空白的。同時我們也感到，北京市飯店產(chǎn)業(yè)的集中成為，相對比較偏低的。
對奧運會之后的市場展望，我一個核心的觀點，其的機遇對我們的宏觀基本面和增長潛力的分析，我一個核心的觀點就是，短期的波動難以掩蓋中長期的增長，換句話說，可以從三個角度來分析。第一，我們可以看到奧運會期間的市場預(yù)期，我們分析認為，奧運會之后北京不會落入大滑坡的陷井。第二，從中長期發(fā)展趨勢看，我們感覺到北京飯店業(yè)發(fā)展的前景是相對樂觀的。
至于對奧運會之后的市場看法，基于我們對奧運會期間的市場預(yù)期，我希望我們應(yīng)該有一個客觀的認識。之前應(yīng)該說，準(zhǔn)確說，在半年以前，大家對北京的市場看法應(yīng)該說是積極樂觀的，現(xiàn)在預(yù)期又在往下調(diào)，主要原因可能有這么幾個元素，第一，北京奧運圣火傳遞可能發(fā)生了一些原因，還有5·12地震，確實影響比較大。還有包括美國次貸危機等等原因，可能都會影響到北京奧運會的需求市場，可能奧運會期間不如我們理想得那么高。另外從目前政府的基調(diào)是強調(diào)安全性，當(dāng)然在強調(diào)安全性的同時，中國政府依然是歡迎適合來中國旅游的人到中國來觀看奧運會從事旅游觀光活動，但是不管怎么說，在整個奧運會舉辦的政府基準(zhǔn)點上是把安全放在第一位的。
第二，從酒店目前的預(yù)定情況和房價的拍賣情況，我了解的一些與，也在調(diào)低。這個調(diào)低我想有幾個方面的原因需要說明的，就是中國的國內(nèi)旅游者，在酒店的預(yù)定方面，這個消費的習(xí)慣還沒有完全形成，所以對8月份這個中間我還有兩個多月的時間，會不會進一步的拉高我們的房價，拉高我們的出租率，還有很多的可以變化的因素，但從目前的情況來看，應(yīng)該來說，我們的市場信心和產(chǎn)業(yè)預(yù)期已經(jīng)開始回調(diào)。
另外，我感覺到，除了對經(jīng)濟效益關(guān)注之外，近期也關(guān)注了對美國、對歐洲新聞媒體的采訪，我通過他們的采訪提綱來看，我感覺他們可能更加關(guān)注北京奧運會期間飯店的接待質(zhì)量，而很多的飯店產(chǎn)業(yè)的運營商和投資機構(gòu)，則更加關(guān)注奧運會之后的產(chǎn)業(yè)走勢，至于奧運會期間的供給不均衡的問題，我認為已經(jīng)不是大家關(guān)注的酒店了。我也可以請各位業(yè)內(nèi)外的同仁放心，特別是國際上的一些朋友放心，奧運會期間北京的飯店供給量是充分的，不會出現(xiàn)房屋短缺的問題，這一點請我們的業(yè)內(nèi)外的同行可以放心。至于說大家共同關(guān)注的，我們的接待質(zhì)量的問題，我們在一些時空的節(jié)點上可以會出現(xiàn)一些供求不均衡的問題，政府也在想方設(shè)法來解決。剛剛在我們端午節(jié)長假之前，國家旅游局又專門召開了關(guān)于奧運旅游相關(guān)的會議，對我們預(yù)計可能出現(xiàn)的問題，也做了充分的思想上、組織上和市場上的準(zhǔn)備。
另外，我們感覺到，奧運會之后大家普遍關(guān)注的問題，奧運會之后會不會出現(xiàn)大的滑坡陷井呢？應(yīng)該從國際經(jīng)驗來看，跟奧運會的舉辦年相比較，這個城市的客房出租率和影響客房出租率和房價的基本面，到訪的旅游者，肯定會出現(xiàn)一些變化。比如我們感覺到，從過去舉辦奧運會的漢城、巴塞羅那、亞特蘭大、悉尼來看，奧運會前后都有一個波動期。但是我們感興趣的話題是什么呢？這個波動期的波幅是不一樣的，待會兒我們會談到北京會更傾向于哪一個，比如說亞特蘭大波動的范圍就比較弱一些。其他方面，不僅僅是奧運會，像日本舉辦了五次世博會，五次舉辦世博會的時候，都出現(xiàn)了會議期間高度增長，會議之后有所減弱，中國也好不應(yīng)回避這種問題，但是我們可以想把我們的波幅控制在什么范圍之內(nèi)。
飯店產(chǎn)業(yè)來看，變化比較大的是巴塞羅那奧運會，在奧運會舉辦年份后一年下降的幅度比較大，而第二年恢復(fù)的速度也比較慢。相對運行比較平穩(wěn)的是漢城奧運會，在奧運會舉辦前后，應(yīng)該說這個市場表現(xiàn)是相對比較平緩的。
另外，我們感覺到這個東西究竟是什么原因呢？我們分析的結(jié)論，應(yīng)該說是跟奧運舉辦城市它的主導(dǎo)飯店產(chǎn)業(yè)供求的主要的宏觀基本面有關(guān)系，比如說這個誠實的旅游飯店業(yè)的供給和需求之間的關(guān)系，特別是在供給不動的情況下，需求是由誰來決定的，是內(nèi)生的還是外生的，是由于奧運會之間拉上來的，還是之前也有類似的動向。
還有，跟所在地區(qū)和所在國家的經(jīng)濟增長幅度有關(guān)系。我們可以看一下過去舉辦奧運會幾個城市所在的區(qū)域之間，它這種經(jīng)濟波動的情況。
我們看舉辦亞特蘭大奧運會的，它的這種經(jīng)濟增長，我們來看一下圖。我只想把這幾個圖，包括舉辦巴塞羅那奧運會的城市，我們看最大的區(qū)別是什么？最大的區(qū)別就是經(jīng)濟發(fā)展的本身運行是不穩(wěn)定的，就是說在經(jīng)濟疲軟中間靠奧運會拉動肯定會回彈。從國際經(jīng)驗上來看，和結(jié)合北京來看，我們認為在2008年的奧運會期間，特別是8月份前后，出租率和房價出現(xiàn)劇烈的波動，是國際經(jīng)驗所共同面臨的問題，北京不可避免。因為我們不可能在奧運會之后還維持17天的房價，不可能。而且從奧運會前后的情況來看，我們感覺，出租率也好、房價也好還會出現(xiàn)小幅波動，但是不會大的波動，從長期來看，北京飯店業(yè)會有良好的發(fā)展前景。
另外我們感覺到，即使奧運會之后，入境旅游者的消費速度會有較大幅度回落，但是基于我們目前掌握的情況應(yīng)該說不會出現(xiàn)這種情況，我們假設(shè)這種情況萬一出現(xiàn)了，我們認為通過國內(nèi)旅游市場的支撐，也會通過北京旅游市場，也就是產(chǎn)業(yè)的需求基本面，也會保持相對穩(wěn)定的，但是結(jié)構(gòu)上肯定會有調(diào)整。
所以我們感覺到考察北京飯店業(yè)的中長期發(fā)展，我們不能過渡強調(diào)奧運會之后的單一情況，而是要把飯店業(yè)放在北京經(jīng)濟早速增長，對外開放不斷擴大，社會事業(yè)迅速發(fā)展的這樣一個大背景下來看待，就是說北京飯店業(yè)發(fā)展所依賴的宏觀基本面，更多是內(nèi)生需求推動的，所以這個也是我們預(yù)計奧運會之后短期波動難延長期增長的基本客觀依據(jù)。
另外，我們也通過近期對北京飯店的職業(yè)經(jīng)理人做反彈做了調(diào)查了解，看一下我們這種理論上的預(yù)測和我們基于信息的預(yù)測，跟我們現(xiàn)實的經(jīng)理人的看法是不是吻合的。我們調(diào)查的結(jié)果是這樣，從今年的9月份到12月份，就是奧運會之后半年期間，一個多季度期間，我們看一下營業(yè)收入，預(yù)期從營業(yè)收入上講，預(yù)期會下降的占到63%，大多數(shù)預(yù)期可能會有下降。從出租率來看認為也是有下降的，但是從房價預(yù)期下降的數(shù)量，就比預(yù)期出租率、營業(yè)收入下降的速度要稍微跌13個百分點，這個是我們感到很有意思的一個現(xiàn)象。也就是說感覺到，這個市場會有所變化，但是不同的指標(biāo)上變化的速度是不一樣的。當(dāng)然我們再看中期的，2009年到2010年的職業(yè)經(jīng)理人的預(yù)期，我們看營業(yè)收入預(yù)期不變的接近40%，預(yù)期會有所上升的占到45%，預(yù)期下降的只占到16%不到。出租率看來看，我們看預(yù)期收入增長或者不變的比例也大于下降的比例，從房價來看，長期也是走高的趨勢。從2010年之后的長期趨勢來看，這個效果更加明顯。就是我們充分體現(xiàn)出市場的信心。
對2010年前后的產(chǎn)業(yè)基本面，當(dāng)時我們有一個問題，很簡單，你不需要過多的思考，你就告訴我是悲觀的、謹(jǐn)慎悲觀的、樂觀的、謹(jǐn)慎樂觀的，我們調(diào)查的結(jié)果保持樂觀的比例84%左右，謹(jǐn)慎樂觀75%，樂觀的占到8.33%。短期的波動難掩中長期的增長，所以對未來的發(fā)展趨勢，我們還持一種相對樂觀的臺灣，至少我本人是持一種相對樂觀的態(tài)度。
最后一點我想簡單談一下，對奧運會之后北京飯店業(yè)發(fā)展的幾個基本建議。首先，政府角度來說，對08年以后北京飯店業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)方針，應(yīng)該從奧運會之前的全力保障奧運，我們現(xiàn)在提的是保障的概念，換句話說，對政府舉辦奧運會，我們想把奧運會辦成歷史上最好的奧運會，這樣一個比較對飯店的要求，只有一句話做好保障工作，我們希望業(yè)內(nèi)外人士能夠理解談到保障而不是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的含義。當(dāng)然我們對有關(guān)部門也在提出建議，08年以后北京飯店業(yè)的發(fā)展指導(dǎo)方針，應(yīng)該從奧運會之前的全力保障轉(zhuǎn)變成促進北京飯店產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的這樣一個目標(biāo)上來。就是說對一個事件的保障，轉(zhuǎn)向行業(yè)長期的發(fā)展，我想是戰(zhàn)略本身的調(diào)整。
具體來說，北京飯店業(yè)應(yīng)該進入產(chǎn)業(yè)存量調(diào)整為基礎(chǔ)，以結(jié)構(gòu)優(yōu)化和績效提升為目標(biāo)，以市場創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新和管理創(chuàng)新為手段的內(nèi)涵性增長階段。這里面每一句話后面都會有一系列的政策、措施跟上去。今天在這里面跟大家交換的想法、分享的想法就是說，我們覺得奧運會之后只要大的指導(dǎo)方針定下來，就是促進產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，就應(yīng)該出來一些相應(yīng)的政策措施，包括對產(chǎn)業(yè)存量怎么調(diào)，對結(jié)構(gòu)怎么優(yōu)化，主要的是，我們業(yè)界自身要做一些市場創(chuàng)新和產(chǎn)品創(chuàng)新。
具體來說，我們希望在奧運會以后，政府的有關(guān)部門，特別是宏觀的調(diào)控部分，而不僅僅是旅游的主管部門，應(yīng)該采取有效的措施，來合理的控制飯店業(yè)供應(yīng)量的增長，也就是說，北京飯店業(yè)經(jīng)過奧運會這么一個突然拉動的作用，我們飯店產(chǎn)業(yè)的判斷，供求雙方的勢力已經(jīng)基本均衡了，不需要通過增量解決發(fā)展問題，更多的應(yīng)該通過存量調(diào)整。
第二，促進飯店更加合理的布局，包括區(qū)域的布局。比如說，北京的郊區(qū)休閑，以休閑渡假市場為代表的飯店業(yè)態(tài)，以房車宿營地、以汽車旅館為代表的業(yè)態(tài)，這可能是政府下一步關(guān)注的熱點。而在市區(qū)建立高端飯店，不應(yīng)當(dāng)是政府關(guān)注的重點。
從業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)來講，我們對大量的經(jīng)濟型酒店，還有對北京這樣一個都市來說，我們所能夠解決的問題，我們還要考慮大量的老百姓的旅游者。就是我們盡管任何一個城市都希望抓高端市場，但是我們也不得不承認在今后相當(dāng)一段時期內(nèi)，我們認為觀光旅游仍然是中國旅游產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型的需求類型，我們從民生角度考慮飯店業(yè)發(fā)展的時候，不能不考慮基層旅游者的需求。我們對飯店產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，可能更多的向下傾向。
第三，推動飯店產(chǎn)業(yè)的差異化發(fā)展。比如主題飯店，包括更加具有特色的飯店，適宜北京休閑旅游發(fā)展的需要，建立起新的業(yè)態(tài)。
第四，大力提升中低端飯店的服務(wù)水平。北京飯店的中低端飯店，如果說我們高星級飯店能夠代表一個地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的這樣一個亮點的話，支撐這個飯店產(chǎn)業(yè)、酒店產(chǎn)業(yè)的金字塔塔基的應(yīng)該是中低端，這部分飯店目前情況來看，服務(wù)水平、設(shè)施方面還有很大問題，我們應(yīng)該下大力度提升，中國通過培訓(xùn)促進中低端飯店的服務(wù)提升，因為奧運會之前，北京已經(jīng)把星級飯店和社會旅館問題，已經(jīng)并到旅游局統(tǒng)一管理，這塊是可以推動的。
第五，引導(dǎo)飯店的經(jīng)營和管理理念進行轉(zhuǎn)變。對我們來說，我們更加希望我們的職業(yè)經(jīng)理人，能夠引導(dǎo)我們飯店在經(jīng)營和管理這個層面上，跟國際更加靠近一流的水平。
第六，希望政府主管部門和行業(yè)協(xié)會，能夠進一步完善北京住宿數(shù)據(jù)庫，建立北京飯店預(yù)定網(wǎng)。我們有時候也感覺到，到下面臨時找一些數(shù)據(jù)、信息找不到，給政府的決策、給行業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整帶來困難，就是我們沒有決策基礎(chǔ)，所以我們希望奧運會之后，北京的主管部門和行業(yè)協(xié)會，能夠攜起手來完善北京住宿數(shù)據(jù)庫，建立北京飯店的預(yù)定網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。
第七，積極引導(dǎo)北京飯店企業(yè)走集團化、品牌化、規(guī)�；陌l(fā)展道路。我想集團也好、品牌也好，是一個國家、地區(qū)酒店產(chǎn)業(yè)從數(shù)量增長轉(zhuǎn)向內(nèi)涵增長的必由之路。
當(dāng)然所有這項措施，最終體現(xiàn)在我們的房價和出租率水平逐步的提升方面，這方面我想我們后面還有一些時間可以進一步的去研究，我們只是希望政府所有的措施落實到產(chǎn)業(yè)基本面上，為運行主體來做。
作者：
(責(zé)任編輯：志威) 【回到頂部】 【返回上頁】 【關(guān)閉窗口】
相關(guān)新聞
網(wǎng)友評論
- 河南省旅游資訊有限公司 主辦
- 河南省多緯網(wǎng)絡(luò)技術(shù)股份有限公司 提供技術(shù)支持及獨家負責(zé)媒體運營