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    在過去的十年中，盡管發(fā)生了非典型肺炎（SARS）、國際金融危機、入境旅游市場下降等事件的沖擊，但是受益于全球第二大經濟體的形成、資本市場的完善， 特別是大眾旅游需求的穩(wěn)定增長，中國飯店產業(yè)經歷了前所未有的黃金發(fā)展期。在這個值得載入世界酒店發(fā)展史冊的歷史進程中，投資商、管理公司、設備與服務供 應商、研發(fā)教育機構，以及法律、財務、工程咨詢等專業(yè)機構，都為飯店產業(yè)的健康發(fā)展付出了不懈的努力，也獲得了相應的回報。從2013年開始，飯店產業(yè)特 別是高端業(yè)態(tài)的市場表現(xiàn)從繁榮的頂點向下回調，同時我們注意到，地方政府、房地產企業(yè)和境內外的戰(zhàn)略投資者仍然保持對酒店的投資熱情，而中端酒店、精品飯 店、度假飯店等領域則明顯帶有發(fā)力成長的跡象。展望當前和今后一個時期的中國酒店投資，可以說正在進入理性調整的關鍵時期，并在為下一輪的產業(yè)發(fā)展孕育著 新的能量和動力。

    國民旅游是市場基本面持續(xù)向好的有力支撐。旅游總量仍有增長的空間，關注結構的變化，持續(xù)增長的民間需求將推動飯店業(yè)的常態(tài)化發(fā)展。

    民間消費正在崛起，未來將形成民間、商務與公務三駕馬車鼎立之勢。任何時候，公務和商務旅游都是客觀存在的，隨著經濟社會的發(fā)展，這塊市場還會進一步擴 大，但是政府公務消費規(guī)模在縮減，檔次在下降，依靠政府消費支撐的奢華消費將有所萎縮。事實上，諸如春節(jié)期間三亞高達數(shù)千元一個間夜的市場本來就不是常 態(tài)。考慮到酒店大客戶群體的基礎往往是國有企業(yè)的差旅消費、獎勵旅游和會議消費，我們也要做好這部分市場預算穩(wěn)中有降的心理準備。今后，民營企業(yè)特別是中 小企業(yè)和國民旅游休閑消費將是酒店主導性的消費市場。

    旅游消費的規(guī)模、結構及其變化。2013年，國內旅游的市場規(guī)模是32.6億人次，2.65萬億元人民幣；其中，城鎮(zhèn)居民國內游客 人均每次花費914.5元，農村居民國內旅游花費人均為491元，國內居民國內旅游人均每次旅游消費支出是767.9元，用于住宿的比重是14%。另外還 有大約600億人次乘坐飛機、火車、長途汽車和其它水上交通工具在城鄉(xiāng)旅行，無論他們是觀光、休閑、商務,還是探親訪友，都會有相應的住宿需求。同樣不可 忽視的還有本地休閑市場，酒店早已經從早期封閉空間走入了老百姓的日常生活，人們會選擇在酒店餐飲、研討、聚會和舉辦婚禮。

    我們有理由對中國旅游與旅行市場，也就是飯店業(yè)的市場基本面保持相對樂觀的預期。盡管入境旅游市場下行壓力不減，高星級飯店和高端餐飲企業(yè)景氣值仍處于低 位，但受宏觀經濟平穩(wěn)運行，大眾市場信心和企業(yè)家預期相對較高的影響，旅游消費保持了平穩(wěn)較快的增長。在高端酒店景氣下行的同時，中端酒店發(fā)力，基于互聯(lián) 網的旅行服務和住宿業(yè)創(chuàng)新活躍，旅游投資趨于理性。

    從投資面看，我們既要關注多元主體的分散增量，也要關注存量創(chuàng)新與產業(yè)重組。政府直接投資正在減少，但是政府的力量仍然無處不在； 產業(yè)投資在興起，但是體量有限，對于未來的預期不明晰，更有不安全感，一部分資金開始往國外走。旅游開發(fā)或者城市綜合體中的酒店項目，以新建為主，二、三 線城市是主力，鑒于多年來形成的投資慣性，轉變發(fā)展方式尚需要一段時間。

    伴隨品牌創(chuàng)設而來的輕資產投資正在興起。不同于傳統(tǒng)業(yè)主對高端酒店的重資產投資，也不同于管理公司的品牌特許和受托管理，早期的如家、七天、漢庭、錦江之 星，后來的維也納、桔子、布丁，以及剛剛完成品牌研發(fā)，正在準備進入市場的麗楓、全季、亞朵等中端酒店項目，普遍采取了租賃、改造和直接經營的方式。這種 輕資產的投資方式雖然單體的量不是很大，但是成百上千的投資計劃還是會從根本上改變中國飯店產業(yè)格局。與此相關的還有既有酒店項目的定期改造與產品升級所 帶來的分散化投資，比如傳統(tǒng)酒店對智能化和環(huán)境保護方面的專項投資，還有像7天優(yōu)品、7天陽光等高端經濟型飯店升級的定向投資，都是我們在研究中國酒店投 資時必須關注的動態(tài)。

    住宿業(yè)的外延不斷拓展。遠洋郵輪、豪華游輪、海上浮動島、房車等新的融旅行、住宿于一體的新興住宿業(yè)態(tài)正在進入我們的視野。而以途家為代表的度假租賃業(yè)態(tài) 的發(fā)展，也正在顛覆我們傳統(tǒng)上對飯店業(yè)和住宿業(yè)概念的認知，特別是對酒店的統(tǒng)計和運營提出了挑戰(zhàn)，但對于消費者而言卻是福音，又多了一個不錯的選擇。

    酒店的資本屬性和金融屬性日益凸顯。在酒店結構性過剩背景下，酒店的交易漸趨活躍，有的酒店開始尋找買主，有的資本在尋找待出售的酒店。例如萬達集團，在 國內市場出售一些酒店資產，但同時在境外尋找收購標的�？紤]到養(yǎng)老等壽險基金、信托基金、戰(zhàn)略投資者的介入，不排除近期會有一個酒店并購的小高峰。酒店資 產也正在尋求與證券、股票等金融市場的對接，例如海航酒店集團正在尋求通過借殼在港交所或A股上市，而信達資產和高盈資本也在中國市場尋求酒店資產證券化 業(yè)務的投資機會。

    以房地產企業(yè)和基金管理者為代表的投資主體多元化，品牌創(chuàng)設和產品創(chuàng)新的興起，正在為中國酒店投資領域注入新的生力軍，并帶來生機和活力。產業(yè)鏈條的延展和業(yè)態(tài)的分化與融合，足以讓我們對今后一個時期的酒店投資充滿期待，并保持向上的信心。

    相對于政府的宏觀調控，需求、科技與文化創(chuàng)意對酒店投資的影響力正趨于增強。

    盡管銀行早就對酒店等商業(yè)地產釋放了限制貸款的信號，但是到目前為止，國家并沒有出臺限制酒店投資的產業(yè)政策，理性的、符合市場需求的酒店投資正在走到臺前。

    新的市場需求催生新的投資機會。國民大眾的旅游需求和消費模式的變遷，不僅決定著酒店投資的方向、規(guī)模與結構，也對酒店投資的空間布局、業(yè)態(tài)選擇和產品組 合產生影響。雖然高端酒店總量過剩，但中國幅員如此遼闊，仍然會有新發(fā)展起來的區(qū)域有建設需求。例如，在一二線城市甚至三線城市高端酒店的客房數(shù)量已經飽 和，但隨著國家新型城鎮(zhèn)化建設的推進，新的城市圈正在形成和崛起，各類住宿業(yè)態(tài)需求也隨之出現(xiàn)，住宿業(yè)投資特別是展示這個地區(qū)形象的高端酒店投資也就首當 其沖，順理成章。

    出境旅游多年興旺已經開始帶動國內資本追隨中國人在境外的足跡去投資酒店物業(yè)。2013年我國出境旅游9800萬人次,在海外消費達1286億美元，增速 分別達到18%和26%。去年海航集團、開元旅業(yè)、君瀾酒店集團等紛紛收購海外酒店物業(yè)，復星集團、萬達集團以及重慶康德集團、四川興力達集團等也瞄準了 海外的酒店資產。而高速成長的中國出境旅游消費群體正是這一投資趨勢的市場推動力。

    技術在提升促銷、預訂、支付、運營效率的同時，也正在提升消費者的體驗�；ヂ�(lián)網、移動互聯(lián)網、大數(shù)據、智能化等技術不僅對銷售渠道和支付手段帶來巨大沖 擊，對酒店設計、運營管理以及消費體驗都帶來了顛覆性變化。過去是資本雇傭勞動，資本購買技術，在知識和技術主導變化的今天，也許勞動雇傭資本，資本為技 術服務，技術為消費者和企業(yè)服務，技術創(chuàng)造獨一無二體驗的時代正在到來。

    文化升華了酒店的內涵，也為消費者的體驗提供了不可或缺的添加劑。青年一代的價值觀正在成為主流，看著各類選秀節(jié)目成長起來的年輕旅游者更愿意為自己的核 心消費需求付費，而不是為了那些華而不實的項目和帶有表演性質的服務付費。無論是商務旅行，還是觀光休閑，他們都愿意享受自主的生活方式。有調查表明，客 人到店后更關注有沒有免費的WIFI，而不是有沒有游泳池；更關注有沒有可以和其他人――無論是旅行者還是當?shù)厝栓D―自然交流的咖啡廳，也就是時尚的實體 社交平臺，而不是“高大上”的多功能廳。生活觀念的影響如此強烈，以至于酒店投資者和品牌研發(fā)者越來越注意傾聽來自時尚、文化和社會各個領域專業(yè)人士的意 見與建議。

    如今，基于本土市場需求和原創(chuàng)品牌的酒店投資，正為下一個十年的黃金發(fā)展期奠定更加堅實的市場基礎，并將為全球飯店業(yè)帶來真正的中國元素和中國風格。與過 去相比，各位不僅要關注外國人到中國和中國人在境內的市場需求，還要關注中國人在境外的旅游需求所帶來的投資機會，以及中國企業(yè)家在世界范圍內的投資戰(zhàn)略 和品牌拓展。