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     要對旅游地產(chǎn)有個大致的概念界定，分類加以認識和評判。此外，也要明確旅游管理部門在職能局限的情況下，表達對旅游地產(chǎn)調(diào)控明確的態(tài)度，在力所能及情況下，對其發(fā)展進行引導(dǎo)

    近年來，在國家對房地產(chǎn)保持高壓調(diào)控政策背景下，較多的資金開始轉(zhuǎn)向投資回報期相對較長的旅游業(yè)。旅游地產(chǎn)這一概念從開始就爭議不斷，最近又成為業(yè)內(nèi)外研究和媒體議論的熱點。

    對此，作者認為，要對旅游地產(chǎn)有個大致的概念界定，分類加以認識和評判。要科學認識旅游地產(chǎn)發(fā)展的主要動因所在，探索可能影響調(diào)控的路徑。此外，也要明確旅游管理部門在職能局限的情況下，表達對旅游地產(chǎn)調(diào)控明確的態(tài)度，在力所能及情況下，對其發(fā)展進行引導(dǎo)。

    旅游地產(chǎn)，乍一聽名字，非常悅耳、響亮。長期以來，在業(yè)內(nèi)外對其內(nèi)涵的理解似乎也是心照不宣、約定俗成。但是，較起真兒來，到現(xiàn)在為止，作者還沒有看到一個能夠達成共識的準確定義。旅游業(yè)內(nèi)一些同仁認為，財大氣粗的地產(chǎn)商們屬于“醉翁之意不在酒”，是“拿著旅游的名頭，賣地產(chǎn)商的房子”，痛批這是一個徹頭徹尾的偽命題。

    從旅游的角度認識旅游地產(chǎn)，就是以旅游住宿功能為中心的地產(chǎn)項目，就是客觀存在的、作為旅游業(yè)核心要素的旅游星級飯店等。從地產(chǎn)的角度來認識。旅游地產(chǎn)應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)中的一部分，它在經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅等地產(chǎn)形式。

作者就旅游地產(chǎn)的幾個觀點與讀者討論：

    一、警惕靠炒作旅游概念的名不副實的所謂旅游地產(chǎn)。一些以國內(nèi)外著名旅游地名稱（侵權(quán)之事另當別論）命名的房地產(chǎn)社區(qū)，由于注入了旅游時尚概念和元素，地產(chǎn)商當做旅游地產(chǎn)銷售，購買者因為旅游地產(chǎn)概念吸引而購買，其實是概念炒作。比如，鑒于市場對歐美優(yōu)美生態(tài)環(huán)境和文化的鐘愛，很多地產(chǎn)社區(qū)就借用這些地區(qū)的地名，像地中海、加勒比、北歐森林等等。

    同樣一個地產(chǎn)項目，加上旅游地名等概念，如同在商品上上貼了一個“使人們產(chǎn)生美好聯(lián)想”的標簽，客觀來說對這個地產(chǎn)項目的經(jīng)營和銷售會有一定的作用。但這種類型的旅游地產(chǎn)僅僅停留在概念上，并不是地產(chǎn)實體本身，屬于消費的陷阱，是名不副實的旅游地產(chǎn)。

    二、迅速發(fā)展的高星級酒店主要是由我國城市現(xiàn)代化進程催生的。以住宿設(shè)施為代表的賓館酒店應(yīng)該是和旅游關(guān)系最為密切的地產(chǎn)，是傳統(tǒng)旅游六要素中“住”的核心內(nèi)容。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展、城市化速度加快和旅游市場的持續(xù)升溫，賓館酒店尤其是高檔酒店的建設(shè)也突飛猛進，在一定程度上存在過熱的現(xiàn)象。

    客觀地說，近年來我國各地高星級酒店迅速發(fā)展是發(fā)展中國家在特定階段的普遍現(xiàn)象，它的較快發(fā)展是地產(chǎn)商和地方政府共同推動的產(chǎn)物，各級旅游部門幾乎沒有也不可能發(fā)揮什么作用。

    城市化進程增速、建設(shè)地標性建筑，對政績觀的渴求，使地方政府和地產(chǎn)商在建設(shè)高星級酒店上一拍即合�？梢哉f，很多高星級酒店建設(shè)從一開始就被視為為城市現(xiàn)代化和招商引資的形象，作為投資大、回報周期長的項目，高星級酒店經(jīng)常是地產(chǎn)商向政府爭取投資效率更高的住宅用地時需要“捆綁”的項目。

    從資本市場看，在住宅地產(chǎn)開發(fā)受打壓情況下，大量資本投資房地產(chǎn)項目受阻，只能暫時轉(zhuǎn)向投資回報周期更長的酒店地產(chǎn)�？梢灶A(yù)見，一旦房地產(chǎn)市場環(huán)境寬松，這些資本還會重新轉(zhuǎn)移到住宅房地產(chǎn)領(lǐng)域。雖然這類地產(chǎn)屬于真正意義上的旅游地產(chǎn)，但是，由于缺乏必要的職能，旅游部門對這些項目的建設(shè)立項幾乎無話語權(quán)。所以，也很難根據(jù)本地旅游發(fā)展的需求對旅游住宿項目進行有效調(diào)控。

    三、堅決反對和抑制在景區(qū)及周邊建設(shè)旅游地產(chǎn)項目。旅游景區(qū)作為公共空間，其優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境和人文底蘊為民眾所青睞。于是，一些貪婪的地產(chǎn)開發(fā)商也盯上了景區(qū)，在市場宣傳中突出其地產(chǎn)項目在景區(qū)內(nèi)或者與景區(qū)的貼近關(guān)系，以期喚起消費者的美好聯(lián)想，獲得更好的地產(chǎn)銷售效益。如山景房、海景房、湖景房、林中房等等。這類地產(chǎn)項目肯定對景區(qū)及其周邊環(huán)境造成破壞，對景區(qū)公共空間是一種掠奪。

    四、合理引導(dǎo)旅游地產(chǎn)融資與銷售方式的創(chuàng)新。產(chǎn)權(quán)酒店與分時度假作為融資和銷售手段的創(chuàng)新，在歐美著名度假勝地所已經(jīng)運行時間較長，形成比較成熟的模式。在分時度假產(chǎn)品中會涉及多方主體，如開發(fā)商、銷售商、度假房產(chǎn)管理公司、分時度假交換公司和消費者，需要較大的網(wǎng)絡(luò)作為交換基礎(chǔ)，在我國尚處于起步發(fā)展階段，有待培育和發(fā)展。作為一種新的旅游消費方式，國內(nèi)居民在購買境外分時度假產(chǎn)品中也發(fā)生過較多糾紛，需要在規(guī)范管理的基礎(chǔ)上推廣。

    五、引導(dǎo)旅游度假區(qū)酒店群的科學發(fā)展，限制旅游度假區(qū)內(nèi)一般住宅地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模。旅游度假區(qū)作為提供旅游服務(wù)的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，主體功能是旅游休閑，為此，園區(qū)內(nèi)的設(shè)施必須以旅游為核心。新近出臺的國家旅游度假區(qū)評定標準突出強調(diào)旅游功能，要求園區(qū)內(nèi)主體建筑必須是度假設(shè)施。世界著名的旅游度假地都擁有體現(xiàn)在密集的旅游度假酒店集群。比如，墨西哥的坎昆度假區(qū)，度假酒店床位數(shù)超過7.5萬間，每年接待海外游客超過200萬人次。我國國內(nèi)一些著名旅游度假地的酒店群也逐漸形成集聚規(guī)模，如海南三亞、山東的海陽等等。

    旅游和地產(chǎn)之間確實聯(lián)系緊密，除了“旅游地產(chǎn)”的概念外，實際上更有“地產(chǎn)旅游”的概念，由旅行社或者其他機構(gòu)組織的各類“炒房團”、“看房團”在國內(nèi)各個城市都有出現(xiàn)，近期更是擴展到境外。

    就地產(chǎn)旅游的概念來說，它既包括了硬件的建筑物實體概念，也包括銷售、融資等概念，旅游和地產(chǎn)作為我國兩大新興的產(chǎn)業(yè)，也許將來還會不斷結(jié)出令人眼花繚亂的新產(chǎn)品，對此，相關(guān)部門和機構(gòu)應(yīng)給予適度的關(guān)注、研究和引導(dǎo)。