房地產(chǎn)高庫存是難題，同時(shí)也是機(jī)會(huì)。將部分投資/融資利息變?yōu)槁糜螘r(shí)的房子居住權(quán)，已成為P 2P的一種新玩法。
近期，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)媽媽資本聯(lián)合媽媽送房推出全國首款旅居理財(cái)產(chǎn)品。該產(chǎn)品一頭連接旅游城市的開發(fā)商，一頭連接投資者，將投資過程中的部分收益轉(zhuǎn)化成為旅游居住權(quán)利。在資產(chǎn)荒蔓延金融業(yè)的大背景下，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)成為互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)發(fā)展的關(guān)鍵。而該產(chǎn)品背后的邏輯是將大量空置的旅游資源轉(zhuǎn)化為利息支出支付給投資人的同時(shí)，通過引流化解目前各地的高庫存難題。
旅游居住權(quán)成為利息收入
高庫存已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)的最大問題。不過，也有P2P平臺(tái)將高庫存看做機(jī)會(huì)。近日互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)媽媽資本聯(lián)合媽媽送房推出的旅居寶，正是將閑置的旅游地產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，創(chuàng)新推出的全國首款旅居理財(cái)產(chǎn)品。
去年下半年以來，資產(chǎn)荒席卷中國，小而美成為不少平臺(tái)發(fā)展之道，P 2P平臺(tái)轉(zhuǎn)為尋找細(xì)分市場(chǎng)尋找機(jī)會(huì)。媽媽資本卻看到了高庫存之下旅游地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。據(jù)介紹，該產(chǎn)品2 .5萬元/份起投，除了固定收益率外，部分收益通過開發(fā)商提供的旅游居住權(quán)來實(shí)現(xiàn)。以一份一年期的旅游產(chǎn)品為例，投資人可以獲得5%的現(xiàn)金固定收益率，同時(shí)還可獲得每年3- 15天各地不等的旅游居住權(quán)。“對(duì)于投資人而言，綜合年化收益率可以達(dá)到綜合收益15%- 28%。”媽媽資本董事長(zhǎng)任曉彥接受南都記者采訪時(shí)表示，目前國內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)基本上為投資人提供資產(chǎn)保值升值的基本需求，而旅居寶的特點(diǎn)在于在滿足資產(chǎn)投資功能外，切入旅游場(chǎng)景，將收益率轉(zhuǎn)化為投資人的旅游消費(fèi)。產(chǎn)品推出之前，他們做過市場(chǎng)調(diào)研，目前中國不少投資人對(duì)于旅游具有非常大的市場(chǎng)需求。
記者留意到，除了上述權(quán)益，存續(xù)期內(nèi)投資人可以選擇將投資本息余額上浮一定比例后用于購買融資人房產(chǎn)。
開發(fā)商一箭雙雕
而對(duì)于融資方，任曉彥表示，該產(chǎn)品的設(shè)計(jì)邏輯在于盤活了目前高庫存之下各地閑置的旅游地產(chǎn)資源。“這是一個(gè)將空置的旅游資產(chǎn)金融化的過程。”任曉彥舉例，例如開發(fā)商手上有一批旅游式公寓空置率為40%-80%，那么他可以將這些空置的公寓、房子的居住權(quán)以旅居券的形式，作為融資時(shí)的利息支出。
據(jù)悉，旅居寶首批對(duì)接三亞、大理、西雙版納等8個(gè)知名旅游城市的旅游開發(fā)商，產(chǎn)品根據(jù)開發(fā)商融資需求，由媽媽資本、媽媽送房以專項(xiàng)資金募資計(jì)劃形式在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上向投資人進(jìn)行資金募集，投資人與開發(fā)商之間形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系。開發(fā)商在額定的授信范圍內(nèi)，可以分不同期數(shù)在不同時(shí)點(diǎn)分期完成專項(xiàng)資金募集，存續(xù)期三年以內(nèi)。
“對(duì)于開發(fā)商而言，這個(gè)產(chǎn)品可以調(diào)整他們的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。”任曉彥在接受采訪時(shí)表示，從產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上看，融資人融資成本大概為年化12%左右，其中，只有5%在一年后以現(xiàn)金作為利息支付，另外7%的利息以融資方指定居所免費(fèi)居住消費(fèi)相應(yīng)價(jià)值進(jìn)行支付。
“對(duì)于開發(fā)商而言，這大大減輕了財(cái)務(wù)支出成本。”任曉彥認(rèn)為，就現(xiàn)金的融資成本對(duì)于企業(yè)而言，要比民間借貸以及普通的P 2P提供的融資成本低得多，甚至比銀行的融資成本更低。事實(shí)上，通過旅居寶，開發(fā)商獲得的不只是資金，更是一種品牌推廣和體驗(yàn)式營銷。旅居寶本身的居住券對(duì)于開發(fā)商而言，實(shí)際上亦是一個(gè)精準(zhǔn)引流的過程。通過給用戶提供居住體驗(yàn)，逐步轉(zhuǎn)化潛在的交易行為。“本金7%的旅居券，是開發(fā)商將原有的財(cái)務(wù)支出變?yōu)闋I銷支出了，優(yōu)化了開發(fā)商的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。”任曉彥表示。
開發(fā)商領(lǐng)投5%作為劣后
作為一款信用貸款，如何挑選合作開發(fā)商以及進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，成為考驗(yàn)平臺(tái)風(fēng)控能力的關(guān)鍵。任曉彥對(duì)此表示，目前媽媽資本對(duì)于合作開發(fā)商有嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件，強(qiáng)調(diào)旅居的特性，合作的開發(fā)商除了上市公司，或者是上市公司的管理企業(yè)外，主要為國有企業(yè)。“這類開發(fā)商相對(duì)而言信用風(fēng)險(xiǎn)很低。”任曉彥表示，除了開發(fā)商的準(zhǔn)入外，對(duì)于項(xiàng)目也要求房子已經(jīng)全部建成，并且拿到預(yù)售證的。“第一批產(chǎn)品都是可以拎包入住的。”任曉彥認(rèn)為，成熟項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)更低。
此外，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，設(shè)置了優(yōu)先和劣后兩級(jí)資金，要求融資方核心高管領(lǐng)投5%，作為劣后資金留存至專項(xiàng)計(jì)劃結(jié)清,同時(shí)要求借款企業(yè)控制人及核心高管擔(dān)保、借款企業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)擔(dān)保。
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